多个城市出现无地可拿的境地

来源:http://www.hskin.cn 作者:彩票在线娱乐平台开户-新2国际线上-网上网赌正规实体平台 2021-04-30 16:13

在陈国强看来,今年市场的整体表现达到了预期目标,市场在走稳,房地产开发投资已经止跌,全年的销量也很可观,很有可能会略高于去年。但部分城市出现了供应量下降的状况,明年这些城市房价上涨的压力将会增大,这需要高度关注。

在此之后,各地方政府开始加大推地节奏。

“之前首次置业的人占整体市场的7成,改善性置业的人不到3成,但10月份之后首次置业人数明显下降,有些地方两个主要购房人群所占的比例出现反转。”胡景晖说。

标杆房企拿地策略的变换不仅表现在张大伟的统计监测上,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也注意到了这个变化。

12月3日,珠海市唐家湾情侣北路(南段)地块最终以17.37亿元售出,折合楼面地价为楼面地价约6000元/平方米,使得该地块成为珠海年度单价和总价地王。

就在同一天,上海黄浦区一处地块以27.7亿元高价拍出,折合楼面地价超过3万元/平方米,成为今年上海土地单价地王。

陈国强表示,保利、万科、恒大、中海等房地产企业今年拿地的投入相当可观,都在300亿元以上,但这些企业之所以能够这么大手笔,是因为他们的销售状况很好。在整体市场调控的背景下,这些大品牌的房地产企业把握住了机会,也正是调控让房地产企业优胜劣汰越来越明显。

不仅如此,全国多个城市的楼市交易量也开始再次走高。根据伟业我爱我家市场研究院的统计,在北京,12月前10天,全市二手住宅网签总量为4509套,与11月同期的网签量相比上涨了9.3%。而成交均价达到24500元/平方米,与11月份的房价相比上涨了2.9%,创下年内新高。

此外还有让众多购房者纠结的不满5年上市交易的住宅税收政策,这部分住宅交易需要缴纳5.5%的营业税,而这笔钱基本都转移到了购房人身上。

11月23日,杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地,总出让面积7.28万平方米。

不过,从购房的人群来看,今年10月之后出现了变化。

开发商回归一二线城市

从11月底开始,多个城市的土地出让价格频频走高。20亿元、27.7亿元、48.6亿元、 56.2亿元,这样的土地拍卖价格,不断出现在北京、上海、深圳、南京等城市。其中,南京滨江g50地块以56.2亿元的总价成为截至目前的全国总价地王。

根据中原地产研究中心对11家标杆房地产企业的监测,这些标杆企业下半年拿地额达到了882亿元,而上半年仅为304亿元。下半年拿地金额占销售比达到了29.1%。

从房地产已经公布的三季度季报来看,情况的确如此。房企呈现明显的两极分化,万科招商等企业整体上涨,小部分中小型房企依然亏损。有些房地产企业还在卖地求生。

就在最近,胡景晖在与多位业内知名房地产企业老总交流时了解到,这些大的房地产企业前两年相继在三四线城市扩张时,预期会有大发展,但现在他们发现,这些三四线城市的经济发展、人口聚集程度还支撑不了相继而起的房地产项目。

“2010年的时候,地王密集出现,而且地价超过了所在区域的房价,出现了面粉贵过面包的情况。而今年的地王,虽然价格高,但并没有高于所在区域的平均房价。”胡景晖说,这些地王的出现会干扰大家对整体市场的预期,但并不意味着市场整体要大幅涨价。

“在这些三四线城市,前几年跑来开发的大房地产企业建设的项目卖得很吃力,有些干脆就卖不掉。”胡景晖说,这些知名房地产企业现在发现之前对三四线城市的判断过于乐观,在一二线城市,虽然竞争很激烈,但项目至少能卖出去,所以今年他们又重新回归一二线城市圈地。

这是与往年不同的市场反应。多位业内专家表示,最近楼市、土地市场的变化表明,房地产市场降价换量的状况已经成为历史。

在今年10月,就已经有保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家房地产企业完成了全年的销售目标,而销售目标的完成让这些企业手中资金充裕,这些钱用来干什么呢?当然是拿地。

此外,今年4月份开始,全国房地产市场交易量大幅提升,刺激了房地产企业对整体市场形势的判断。8月底开始,全国主要城市的土地市场明显复苏。

“各大开发商都开始了大规模的圈地运动,地价及溢价率均有所上行,这说明目前主流开发商对市场见底的判断已经基本一致。地价对房价的影响将再次出现。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

11月30日,成都拍卖武侯区永丰乡太平村一宗地块,最终该地块以8500元/平方米价格售出,刷新了成都实行土地招拍挂以来成交楼面地价新高。

在土地市场的另一端,地方政府的推地节奏加快也造成了今年下半年、尤其是年末的抢地高潮出现。

本报北京12月17日电

今年11月份,全国财政收入7871亿元,比去年同月增加1414亿元,增长21.9%。营业税1143亿元,同比增加254亿元,增长28.6%。其中,房地产营业税同比增加123亿元,增长58.7%,对地方政府来说,房地产依然是增收的重要来源。

“从今年的拿地情况看,三四线城市未来存在一定的调整风险,标杆房企采取了回归一二线城市的策略。”张大伟告诉记者,而在前两年,标杆房企都在三四线城市跑马圈地,今年却出现了回归。

11月30日,成都国土部门公布出让多处地块,面积高达1097亩。

11月24日,大连市国土资源和房屋局推出5宗地,总用地面积达55.5万平方米。

正是这几方面的因素导致了今年年末多个城市地王频现。

房企呈现明显的两极分化

开发商争抢拿地,各地政府也在近期突然加大了土地的供应量。

“除了要对供应进行密切关注外,还需要在调控政策上进行细化地调整。”胡景晖认为,对改善性需求目前没有明确的政策,这部分需求是平稳楼市的重要力量。

“房地产企业的两极分化越来越明显。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,年末在多个城市争抢土地的只是部分大品牌的房地产企业,但上万家中小房地产企业都没有能力参与土地市场的追逐。

中原集团研究中心统计数据显示,11月全月,全国主要的54个城市,新建住宅签约均出现了明显上涨,合计签约套数达到了293863套,超过了之前成交量最多的7月份的6%。11月,大多数城市都出现了楼市交易量的最高点。

11月27日,北京市公布出让朝阳区农展馆北路一宗住宅混合公建用地。该宗土地规划建筑面积不足6万平方米,但起拍价高达20亿元,折合楼面价3.38万元/平方米。这一起拍价已经与今年早些时候拍出的“万柳地王”相当。

“但北京、上海这些城市的库存量还是很可观的,并不具备房价大幅上涨的基础。”陈国强说。

11月28日,深圳宝安尖岗山一个地块以20亿元的价格成交,成为今年深圳的总价地王。

今年上半年,受宏观调控影响,全国各地土地供应大幅减少,多个城市出现无地可拿的境地。8月份,国务院组织了对房地产市场的检查组,在对多地进行调研之后提出希望能有持续的土地供应,以防止楼市的供应出现问题。

一连串的土地出让最近密集出现。

同一天,南京滨江g50地块卖出56.2亿元的高价,成为今年全国总价地王。广州荔湾区珠江以南地块成交的楼面地价高达14210元/平方米,成为芳村新地王。

11月26日,武汉市国土资源和规划局发布公告,决定于12月出让48宗地块。

最近一个多月的交易量持续走高让胡景晖有些担心,这个势头会不会造成明年年初整体楼市的高开高走?如果明年出现高开高走,房地产的宏观调控将会怎样?

调控将何去何从

“政策上认定5年是判断炒房的标准,但这个标准的确定太粗放了,直接导致这部分住宅价格的上升。”胡景晖说,在香港、澳门、台湾等地,对炒房的判断往往是半年到1年,如果购房半年出售,就征收一个高额的税;1年就出售,税会减少,但如果持有房产超过两年就不会再认定是炒房,也就没有了额外的税收。

“房地产业都在加速推盘,整体市场的供应量是充足的。”胡景晖说。

仔细分析数据会发现,那些在年底争抢拿地的房地产企业,大多都是今年销售状况不错的企业。

距离年底还有半个月,不知道还会有哪些城市刷新土地成交价格记录。

据中原集团研究中心监测的13个重点城市的数据显示,11月份的经营性用地供应面积较10月同期上升约219%,除深圳环比下降外,其余城市均呈现不同程度的上升。

以北京为例,12月前10天,新增楼盘相比11月只少了3个。

“今年9月份之前全国土地市场非常清淡,地方收入大为减少,地方政府也有动力去推地,加上国务院检查组的要求,中央和地方形成了统一意见,所以在9月份之后,全国土地市场的供应量开始大幅增加。”胡景晖说。

在胡景晖看来,那些改善性置业的人在观察了一年多楼市变化之后发现,之前降下来的楼盘在今年4月份之后又慢慢地出现了上涨,认为未来再次下降的可能性不大,于是在年末开始出手。

(责任编辑:韩茜)

从标杆房企拿地数量来看,一线城市占比20%,二线发达城市占比20%,二线发展中城市占比42%,三四线城市占比18%。

对房地产业来说,这个冬天似乎有了暖冬的迹象。临近年底,各地土地市场突然火热起来。

不过,相比2010年的地王,今年的地王还算“温和”。

在胡景晖看来,政府换届的第一年,固定资产投资往往都会大幅增加,这个经验让房地产企业对未来信心十足,于是在年末争着拿地。

在多位业内人士看来,房地产市场的调控要避免大起大落,做到尽量平稳,而这就需要增加有效供应。

从房地产企业拿地情况来看,今年下半年的拿地积极性明显增强。